¿CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA, DE TEMPORADA O TURÍSTICO?

¿CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA, DE TEMPORADA O TURÍSTICOS?

Distinguir entre estos tipos de contratos de alquiler no es tarea tan sencilla como aparentemente pudiera parecer. De hecho, se formalizan y firman constantemente contratos de arrendamiento con un desconocimiento absoluto de la legislación aplicable y jurisprudencia, lo que inevitablemente conduce a frecuentes conflictos y litigios, debido fundamentalmente a la falta asesoramiento profesional adecuado.

Los abogados que trabajamos en zonas de gran afluencia turística recibimos con frecuencia contratos de duración inferior al año, gran parte de ellos de once meses, pero también más reducidos. Es práctica habitual en muchas agencias inmobiliarias facilitar esos “contratos” a los interesados, quienes no dudan en firmar los mismos ante un aparentemente “sencillo” contenido, sin que reflejen en absoluto la realidad de las circunstancias a tener en cuenta para respetar los intereses de propietario/arrendador e inquilino/arrendatario, así como sin incluir expresamente las cláusulas precisas que distinguen y definen cada tipo de contrato, produciéndose a posteriori malentendidos y sorpresas por falta de asesoramiento, en perjuicio de todos los interesados.

Un elemento esencial – que no único- es el uso que se ha venido dando a la vivienda objeto de alquiler, más allá de denominaciones formales o escuetas determinaciones de plazos de duración que consten en el contrato. De acuerdo a este elemento prioritario pero no exclusivo, si la vivienda arrendada se ha destinado a vivienda estable y permanente del arrendatario, estaríamos ante un arrendamiento de vivienda, tratándose de una arrendamiento de temporada cuando la finalidad era su uso ocasional, provisional o transitorio, de acuerdo a la interpretación jurisprudencial siguiendo la línea marcada por el Tribunal Supremo.

Al ser éste un artículo meramente divulgativo, se llama a continuación de la problemática que pueden presentar de forma sencilla sin incluir argumentaciones jurídicas técnicas.

a) ¡ Pero si es un contrato de arrendamiento de temporada!

En cuanto a los aparentes contratos de “arrendamiento de temporada “, es muy frecuente que el propietario/arrendador acuda al abogado porque entiende que el plazo en su día pactado es el válido y no cabe la prórroga establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos ( https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 ) para el arrendamiento de viviendas.

Sin embargo, dado que no fue asesorado acerca de cuándo se trata realmente de alquiler de temporada sin derecho a la prórroga, cómo debería haberse redactado el contrato, qué cláusulas se deberían haber incluido o qué documentos anexar al mismo para atender a los fines perseguidos por el propietario de arrendar el inmueble estrictamente por una temporada, se encuentra con la sorpresa de que no está ante un arrendamiento de temporada, sino de vivienda y por ello es de aplicación la prórroga de hasta tres años a favor del arrendatario establecida en el artículo 9.1 de la LAU.

Según las circunstancias concurrentes, se puede o no defender la pretensión del propietario desinformado al firmar el contrato sin asesoramiento legal adecuado, lo que puede conducir a que se vea privado de la posibilidad de alquilarlo a terceros en temporada alta como frecuentemente se pretende al firmar este tipo de contratos aparentemente de temporada y a respetar las condiciones pactadas, en principio por temporada, durante un período de hasta tres años.

b) ¿Es un contrato de arrendamiento de temporada o de vivienda? ¿ Puedo aplicar la prórroga de hasta tres años?

Por su parte, los inquilinos o arrendatarios acuden preguntando si acerca de la duración real del contrato y si tienen derecho a la prórroga, pues ellos mismos firmaron sin ser asesorados por abogado y la gran mayoría de los contratos en circulación, como se ha indicado, adolecen de deficiencias.

En ocasiones, pese al texto del contrato estableciendo una aparente limitación en su duración, se puede prorrogar el mismo en virtud de lo regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la interpretación que de la misma se contiene en la jurisprudencia, pero no así en otros casos, por lo que son las circunstancias concretas las que han de examinarse detalladamente para valorar si existe o no ese derecho a prórroga, independientemente de lo pactado en el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración.

Lo anterior quiere decir que en muchas ocasiones, existe un conjunto de circunstancias legales y fácticas que conducen a que se otorgue la calificación jurídica de contratos de arrendamiento de vivienda a los que son denominados contratos de arrendamiento de temporada.

La diferencia entre la valoración de un contrato de arrendamiento como de vivienda o de temporada redunda directamente en la posibilidad de aplicar o no la prórroga de hasta tres años de duración que para el arrendamiento de vivienda habitual prevé el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos urbanos, un efecto de gran trascendencia que no se puede dejar al azar a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento y requiere como ya se ha apuntado de un conjunto de requisitos formales y reales a tener en cuenta.

Tanto cuanto la consulta procede del propietario/arrendador como del arrendatario, el texto del contrato pactado no es el único elemento de juicio para valorar el supuesto concreto, por lo que será preciso la exposición detallada del conjunto de circunstancias previas y simultáneas a la celebración del contrato para poder concluir si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de vivienda o de temporada.

c) ¿Es el contrato de arrendamiento celebrado de temporada o de vivienda turística?

Si bien ambos tienen en principio una duración limitada, la regulación de cada uno es distinta, rigiéndose el contrato de arrendamiento de temporada preferentemente por lo libremente estipulado por las partes , mientras que el contrato de arrendamiento de vivienda turística se rige por la normativa vigente en cada comunidad autónoma y en su caso por el municipio que sí haya regulado esta materia.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos queda excluida de su regulación: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Es preciso destacar que existe una gran confusión a la hora de entender cuándo estamos en presencia de un arrendamiento de temporada y cuándo de alquiler turístico, pues está muy extendida la idea de que los contratos de alquiler de temporada son turísticos si se formalizan para turistas en zonas habituales a los mismos, cuando no es así, ya que el arrendamiento de vivienda turística exige la concurrencia de determinados requisitos y contenido, tiene una regulación específica, requiere verificar que la vivienda arrendada cumple con la normativa vigente y comprobar documentalmente los presupuestos legales así como reflejar convenientemente en el texto del contrato tales extremos, todo lo cual difiere de los presupuestos y regulación del contrato de temporada.

Tanto las comunidades autónomas como algunos ayuntamientos regulan estos arrendamientos, por lo que hay que atenerse a la normativa específica vigente en cada zona al estudiar el supuesto concreto.

En Andalucía se regula por el Decreto 28/2016 de 2 de febrero ( http://www.juntadeandalucia.es/boja/2016/28/BOJA16-028-00009-2130-01_00084776.pdf )

d) Qué otros aspectos conviene considerar antes de formalizar un arrendamiento de vivienda turística?

Con lo anterior no hemos acabado aún, dado que es imprescindible considerar muy especialmente en los alquileres denominados turísticos, además de las anteriores regulaciones legales, las normas reguladoras de las comunidades de propietarios, vías legales de actuación en el supuesto de uso inapropiado de la vivienda alquilada, obligaciones fiscales de los propietarios, etc.

Al tratarse de un fenómeno relativamente nuevo, su normativa se actualiza permanentemente así como la jurisprudencia en su labor interpretativa, lo que demanda un constante estudio de esta materia para poder asesorar en la misma adecuadamente, por lo que cualquier propietario o arrendatario interesado debería solicitar el asesoramiento de un abogado antes de limitarse a firmar un contrato “aparentemente” sencillo y adecuado.

La práctica tan extendida de acudir al abogado cuando ya ha surgido el problema, en lugar de hacerlo para prevenir su aparición, conduce en muchos casos a que se tengan que defender los intereses de las partes en un procedimiento judicial, siempre más lento y costoso, y en ocasiones poco viable si el contrato firmado en su día adolecía de graves deficiencias al no adecuarse a la intención y necesidades reales de las partes y sus circunstancias, ni contener las cláusulas y condiciones que fiel y convenientemente las reflejen.

Todos los detalles y pormenores en la redacción de cualquier contrato son garantías de tranquilidad para todas las partes si están bien asesorados.

Nuestro despacho asesora clientes en toda la provincia de Málaga y Cádiz, atendiendo en oficinas de Estepona, Málaga y Marbella, así como por Skype previa contratación de nuestros servicios vía email o telefónica.